주택연금(역모기지) 계산기
미국 HECM 역모기지의 대출 잔액이 이자와 보험료로 얼마나 늘어나는지, 집에 남는 자기자본은 얼마인지, 2026년 선납 MIP와 취급 수수료 상한은 얼마인지 계산합니다.
선납 MIP는 최대 청구 금액(주택 가치, 단 2026년 HECM 한도 $1,249,125까지)의 2%입니다. 연 0.5%의 MIP는 이자와 함께 잔액에 쌓입니다.
이 계산기는 잔액만 예측합니다. 실제 대출 가능 금액은 대출 기관이 적용하는 HUD 원금 한도 계수(나이와 예상 금리)에 따라 달라집니다.
| 연차 | 받은 금액 | 누적 이자와 MIP | 대출 잔액 | 주택 가치 | 자기자본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | US$150,000.00 | US$12,592.99 | US$180,592.99 | US$463,500.00 | US$282,907.01 |
| 2 | US$150,000.00 | US$26,129.94 | US$194,129.94 | US$477,405.00 | US$283,275.06 |
| 3 | US$150,000.00 | US$40,681.59 | US$208,681.59 | US$491,727.15 | US$283,045.56 |
| 4 | US$150,000.00 | US$56,324.00 | US$224,324.00 | US$506,478.96 | US$282,154.96 |
| 5 | US$150,000.00 | US$73,138.95 | US$241,138.95 | US$521,673.33 | US$280,534.38 |
| 6 | US$150,000.00 | US$91,214.31 | US$259,214.31 | US$537,323.53 | US$278,109.22 |
| 7 | US$150,000.00 | US$110,644.58 | US$278,644.58 | US$553,443.24 | US$274,798.66 |
| 8 | US$150,000.00 | US$131,531.30 | US$299,531.30 | US$570,046.54 | US$270,515.24 |
| 9 | US$150,000.00 | US$153,983.66 | US$321,983.66 | US$587,147.93 | US$265,164.28 |
| 10 | US$150,000.00 | US$178,119.00 | US$346,119.00 | US$604,762.37 | US$258,643.37 |
| 11 | US$150,000.00 | US$204,063.49 | US$372,063.49 | US$622,905.24 | US$250,841.75 |
| 12 | US$150,000.00 | US$231,952.74 | US$399,952.74 | US$641,592.40 | US$241,639.66 |
| 13 | US$150,000.00 | US$261,932.52 | US$429,932.52 | US$660,840.17 | US$230,907.65 |
| 14 | US$150,000.00 | US$294,159.53 | US$462,159.53 | US$680,665.38 | US$218,505.85 |
| 15 | US$150,000.00 | US$328,802.22 | US$496,802.22 | US$701,085.34 | US$204,283.12 |
역모기지는 집에 쌓인 자기자본에서 돈을 받고 매달 상환하지 않는 대신, 이자와 모기지 보험료가 대출 잔액에 더해지는 방식입니다. 이 계산기는 미국 역모기지 대부분을 차지하는 FHA 보증 상품인 주택자산전환 모기지(HECM)의 잔액을 예측하고, 남을 수 있는 자기자본을 보여 줍니다. 2026년 선납 모기지 보험료와 HUD의 취급 수수료 상한도 함께 계산합니다. 모든 금액은 미국 달러(USD) 기준입니다.
사용 방법
- 주택 가치와 계약 시점에 받을 금액(상환할 기존 주택담보대출 포함)을 입력합니다.
- 정기적으로 받을 계획이면 월 수령액을 입력합니다.
- 선납 비용을 대출에 포함할지 고르고, 수수료 추정치를 조정합니다.
- 금리, 연간 MIP(HECM은 0.5%), 주택 가치 상승률을 입력합니다.
- 예측할 기간을 고르고 잔액, 자기자본, 연도별 표를 확인합니다.
계산식
월별 잔액 = 잔액 × (1 + (금리 + MIP) ÷ 1200) + 수령액
선납 MIP = 2% × min(주택 가치, $1,249,125)
이자와 연 0.5%의 MIP는 전체 잔액에 매달 복리로 붙습니다. 취급 수수료 상한은 최대 청구 금액 중 처음 $200,000의 2%에 나머지의 1%를 더한 금액이며, 최소 $2,500, 최대 $6,000입니다. 자기자본은 예상 주택 가치에서 예상 잔액을 뺀 금액입니다.
예시
$450,000 주택에서 계약 시 $150,000를 받고, 선납 MIP($9,000), 상한이 적용된 취급 수수료($6,000), 기타 비용 $3,000를 대출에 포함하면 시작 잔액은 $168,000입니다. 금리 6.75%에 MIP 0.5%를 적용하면 잔액은 15년 후 약 $496,800로 늘어납니다. 집값이 매년 3% 오르면 약 $701,100가 되어 자기자본은 약 $204,300 남습니다.
자주 묻는 질문
역모기지로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
HUD는 가장 어린 차주의 나이와 예상 금리를 기준으로 원금 한도 계수를 정합니다. 나이가 많고 금리가 낮을수록 최대 청구 금액 대비 더 높은 비율을 빌릴 수 있습니다. 정확한 금액은 대출 기관이나 HUD 승인 상담 기관에서 안내받을 수 있습니다.
상속인이 집값보다 더 많이 갚아야 할 수도 있나요?
아닙니다. HECM은 비소구 대출입니다. 잔액이 주택 가치를 넘으면 상속인은 감정가의 95%를 내고 집을 지키거나, 집을 팔고 더 이상 갚지 않아도 됩니다.
그래도 내야 하는 비용이 있나요?
있습니다. 재산세, 주택 보험료, 유지 비용을 계속 내야 하고 그 집을 주 거주지로 써야 합니다. 그렇지 않으면 대출 상환 의무가 생길 수 있습니다.
출처
이 계산 결과는 일반적인 참고용 추정치이며 세무·법률·금융·의료 자문이 아닙니다. 규정과 요율은 바뀔 수 있고 개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 실제 신고나 판단 전에는 해당 기관이나 전문가에게 꼭 확인하세요. 결과 이용에 따른 책임은 이용자에게 있습니다. 계산기 검증 방식 · 면책 고지 전문
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“주택연금(역모기지) 계산기.” kakaoCalc, 8 Nov. 2026, kakao.mobile/ko/tools/reverse-mortgage-calculator/.