反向抵押贷款计算器
测算美国 HECM 反向抵押贷款的余额如何随利息和抵押保险增长、房屋还剩多少权益，以及 2026 年预付 MIP 和发起费上限。
预付 MIP 为最高索赔额（即房屋价值，但以 2026 年 HECM 上限 $1,249,125 为限）的 2%。每年 0.5% 的 MIP 与利息一起累计到余额中。
本计算器只测算余额。实际可贷金额取决于放贷机构适用的 HUD 本金限额系数（与年龄和预期利率有关）。
| 年 | 已领取金额 | 累计利息与 MIP | 贷款余额 | 房屋价值 | 权益 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | US$150,000.00 | US$12,592.99 | US$180,592.99 | US$463,500.00 | US$282,907.01 |
| 2 | US$150,000.00 | US$26,129.94 | US$194,129.94 | US$477,405.00 | US$283,275.06 |
| 3 | US$150,000.00 | US$40,681.59 | US$208,681.59 | US$491,727.15 | US$283,045.56 |
| 4 | US$150,000.00 | US$56,324.00 | US$224,324.00 | US$506,478.96 | US$282,154.96 |
| 5 | US$150,000.00 | US$73,138.95 | US$241,138.95 | US$521,673.33 | US$280,534.38 |
| 6 | US$150,000.00 | US$91,214.31 | US$259,214.31 | US$537,323.53 | US$278,109.22 |
| 7 | US$150,000.00 | US$110,644.58 | US$278,644.58 | US$553,443.24 | US$274,798.66 |
| 8 | US$150,000.00 | US$131,531.30 | US$299,531.30 | US$570,046.54 | US$270,515.24 |
| 9 | US$150,000.00 | US$153,983.66 | US$321,983.66 | US$587,147.93 | US$265,164.28 |
| 10 | US$150,000.00 | US$178,119.00 | US$346,119.00 | US$604,762.37 | US$258,643.37 |
| 11 | US$150,000.00 | US$204,063.49 | US$372,063.49 | US$622,905.24 | US$250,841.75 |
| 12 | US$150,000.00 | US$231,952.74 | US$399,952.74 | US$641,592.40 | US$241,639.66 |
| 13 | US$150,000.00 | US$261,932.52 | US$429,932.52 | US$660,840.17 | US$230,907.65 |
| 14 | US$150,000.00 | US$294,159.53 | US$462,159.53 | US$680,665.38 | US$218,505.85 |
| 15 | US$150,000.00 | US$328,802.22 | US$496,802.22 | US$701,085.34 | US$204,283.12 |
办理反向抵押贷款时，您从房屋权益中领取资金，无需按月还款；利息和抵押保险费会累加到贷款余额上。本计算器测算住房权益转换抵押贷款（HECM，即由 FHA 保险的、占美国反向抵押贷款大多数的类型）的余额变化，并显示可能剩余的房屋权益。它还会算出 2026 年的预付抵押保险费，以及 HUD 对发起费设定的上限。所有金额均以美元（USD）计。
使用方法
- 输入房屋价值，以及放款时领取的金额（包括要还清的现有抵押贷款）。
- 如果打算定期领取，请输入每月领取额。
- 选择是否把预付费用计入贷款，并调整费用估算。
- 输入利率、年度 MIP（HECM 为 0.5%）和房屋价值增长率。
- 选择测算年数，查看余额、权益和按年份列出的表格。
计算公式
每月余额 = 余额 × (1 + (利率 + MIP) ÷ 1200) + 领取额
预付 MIP = 2% × min(房屋价值, $1,249,125)
利息和每年 0.5% 的 MIP 按月对全部余额计复利。发起费上限为最高索赔额中前 $200,000 的 2% 加上其余部分的 1%，最低 $2,500，最高 $6,000。房屋权益等于预计房屋价值减去预计余额。
示例
一套 $450,000 的房屋，放款时领取 $150,000，并把预付 MIP（$9,000）、按上限计算的发起费（$6,000）和其他费用 $3,000 计入贷款，初始余额为 $168,000。按利率 6.75% 加 MIP 0.5% 计算，余额在 15 年后增长到约 $496,800。如果房价每年上涨 3%，房屋价值约为 $701,100，剩余权益约为 $204,300。
常见问题
反向抵押贷款最多能贷多少？
HUD 根据最年轻借款人的年龄和预期利率设定本金限额系数。年龄越大、利率越低，能贷到最高索赔额的比例越高。准确金额可向放贷机构或 HUD 认可的咨询机构询问。
继承人需要偿还超过房屋价值的金额吗？
不需要。HECM 是无追索权贷款。如果余额超过房屋价值，继承人可以支付评估价值的 95% 保住房子，也可以卖掉房子，不再承担其他欠款。
我还需要支付什么费用吗？
需要。您必须继续缴纳房产税、房屋保险并承担维护费用，而且要把这套房子作为主要住所居住，否则贷款可能到期须还。
资料来源
本结果仅为一般参考的估算，不构成财务、税务、法律或医疗建议。规则和费率可能变化，个人情况也各不相同，依赖结果之前请向官方来源或合格的专业人士核实。使用结果的风险由您自行承担。 计算器的核对方法 · 免责声明全文
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