リバースモーゲージ計算機
米国のHECM型リバースモーゲージで、利息と保険料により借入残高がどう増えるか、住宅に残る自己資本、2026年の前払いMIPと組成手数料の上限を計算します。
前払いMIPは最大請求額(住宅価値。ただし2026年のHECM上限$1,249,125まで)の2%です。年0.5%のMIPは利息とともに残高に加算されます。
この計算機は残高の推移だけを試算します。実際の借入可能額は、貸し手が適用するHUDの元本限度係数(年齢と予想金利)で決まります。
| 年 | 受取額 | 累計の利息とMIP | 借入残高 | 住宅価値 | 自己資本 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $150,000.00 | $12,592.99 | $180,592.99 | $463,500.00 | $282,907.01 |
| 2 | $150,000.00 | $26,129.94 | $194,129.94 | $477,405.00 | $283,275.06 |
| 3 | $150,000.00 | $40,681.59 | $208,681.59 | $491,727.15 | $283,045.56 |
| 4 | $150,000.00 | $56,324.00 | $224,324.00 | $506,478.96 | $282,154.96 |
| 5 | $150,000.00 | $73,138.95 | $241,138.95 | $521,673.33 | $280,534.38 |
| 6 | $150,000.00 | $91,214.31 | $259,214.31 | $537,323.53 | $278,109.22 |
| 7 | $150,000.00 | $110,644.58 | $278,644.58 | $553,443.24 | $274,798.66 |
| 8 | $150,000.00 | $131,531.30 | $299,531.30 | $570,046.54 | $270,515.24 |
| 9 | $150,000.00 | $153,983.66 | $321,983.66 | $587,147.93 | $265,164.28 |
| 10 | $150,000.00 | $178,119.00 | $346,119.00 | $604,762.37 | $258,643.37 |
| 11 | $150,000.00 | $204,063.49 | $372,063.49 | $622,905.24 | $250,841.75 |
| 12 | $150,000.00 | $231,952.74 | $399,952.74 | $641,592.40 | $241,639.66 |
| 13 | $150,000.00 | $261,932.52 | $429,932.52 | $660,840.17 | $230,907.65 |
| 14 | $150,000.00 | $294,159.53 | $462,159.53 | $680,665.38 | $218,505.85 |
| 15 | $150,000.00 | $328,802.22 | $496,802.22 | $701,085.34 | $204,283.12 |
リバースモーゲージは、住宅にたまった自己資本から資金を受け取り、毎月の返済をしない代わりに、利息とモーゲージ保険料が借入残高に加算されていく仕組みです。この計算機は、米国のリバースモーゲージの大半を占めるFHA保証型の住宅資産転換モーゲージ(HECM)について残高の推移を試算し、手元に残りうる自己資本を示します。2026年の前払いモーゲージ保険料と、HUDによる組成手数料の上限も計算します。金額はすべて米ドル（USD）です。
使い方
- 住宅の価値と、契約時に受け取る金額(完済する既存ローンを含む)を入力します。
- 定期的に受け取る予定があれば、毎月の受取額を入力します。
- 前払い費用を借入に含めるかを選び、手数料の見積りを調整します。
- 金利、年間MIP(HECMは0.5%)、住宅価値の上昇率を入力します。
- 試算する年数を選び、残高、自己資本、年ごとの表を確認します。
計算式
毎月の残高 = 残高 × (1 + (金利 + MIP) ÷ 1200) + 受取額
前払いMIP = 2% × min(住宅価値, $1,249,125)
利息と年0.5%のMIPは、残高全体に毎月複利でかかります。組成手数料の上限は、最大請求額のうち最初の$200,000の2%に、残りの1%を加えた額で、最低$2,500、最高$6,000です。自己資本は、予想住宅価値から予想残高を引いた額です。
計算例
$450,000の住宅で、契約時に$150,000を受け取り、前払いMIP($9,000)、上限が適用された組成手数料($6,000)、その他の費用$3,000を借入に含めると、当初残高は$168,000です。金利6.75%にMIP 0.5%を加えると、残高は15年後に約$496,800まで増えます。住宅価値が年3%上昇すれば約$701,100となり、自己資本は約$204,300残ります。
よくある質問
リバースモーゲージではいくらまで借りられますか。
HUDは、最も若い借り手の年齢と予想金利をもとに元本限度係数を定めています。年齢が高く金利が低いほど、最大請求額に対してより高い割合を借りられます。正確な金額は、貸し手またはHUD認定のカウンセラーに確認してください。
相続人が住宅の価値を超える金額を返済することはありますか。
ありません。HECMはノンリコース型です。残高が住宅価値を上回る場合、相続人は鑑定額の95%を支払って住宅を残すか、売却して残りの返済を免れることができます。
それでも支払うべき費用はありますか。
あります。固定資産税、住宅保険料、維持費を払い続け、その住宅を主たる住まいとして使い続ける必要があります。守らないと、借入の返済期限が到来することがあります。
出典
この計算結果は一般的な情報提供を目的とした概算であり、金融・税務・法律・医療に関する助言ではありません。制度や料率は変わることがあり、個別の事情によって結果は異なります。判断の前には公的な情報源や専門家に必ずご確認ください。結果の利用はご自身の責任でお願いします。 計算ツールの検証方法 · 免責事項の全文
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kakaoCalc. (2026, November 8). リバースモーゲージ計算機. https://kakao.mobile/ja/tools/reverse-mortgage-calculator/
“リバースモーゲージ計算機.” kakaoCalc, 8 Nov. 2026, kakao.mobile/ja/tools/reverse-mortgage-calculator/.