住宅ローン借り換えの損益分岐計算

この計算ツールは、毎月の返済額の節約が積み重なって借り換えの諸費用を回収できる時点を求めます。返済額が高い短期の新ローンなど、それぞれのローンが自分の日程で終わる場合も考慮します。全期間の節約額も確認してください。期間を長くして借り換え直すと、最初は返済額が下がっても総額ではかえって高くなることがあります。残りの持ち分とお金の時間的価値は含まれていません。

使い方

1. 現在のローン残高、金利、残り期間を入力します。
2. 貸し手のローン見積書（Loan Estimate）にある新しい金利と期間を入力します。
3. ポイントを含めた諸費用の合計を入力します。
4. 損益分岐点を確認し、全期間の節約額の行もチェックします。

計算式

損益分岐（月）= 諸費用 ÷ (現在の返済額 − 新しい返済額)

単純な割り算は、両方のローンが続いている間にだけ成り立ちます。より一般的には、min(t, 旧期間) × 旧返済額 − min(t, 新期間) × 新返済額 = 費用 を満たす t を求めます。各返済額は M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) で、金利0%なら P ÷ n です。全期間の節約額は、残りの返済額すべてと諸費用を比べたものです。

計算例

残高30,000,000円、金利7.25%、残り27年のローンの毎月の返済額は211,258円です。金利6.25%の新しい30年ローンにすると184,715円に下がり、毎月26,543円節約できます。諸費用が600,000円なら、損益分岐点は 600,000 ÷ 26,543 = 22.6か月、約1年11か月です。新しいローンは返済期間が3年長くなるため、諸費用を引いた全期間の節約額は約1,350,199円で、毎月の節約額だけから想像される8,600,000円よりずっと少なくなります。