賃貸不動産のキャッシュフロー計算

キャッシュフローとは、ローン返済を含むすべての支払いを済ませた後に、賃貸物件が毎月手元に残してくれるお金です。家賃だけを見れば儲かりそうな物件でも、空室、修繕、大きな交換費用、管理費を考慮すると赤字になることがあります。この計算ツールは、各項目を月額と年額で並べ、融資を行う金融機関や投資家が確認する比率も加えて表示します。

使い方

1. 購入価格、頭金、諸費用、ローン金利と期間を入力します。
2. 月額家賃、その他の収入、空室の見込みを入力します。
3. 固定資産税、保険料、HOA会費、自己負担の光熱費を入力します。
4. 修繕費、資本的支出の積立、管理委託料を割合で設定します。

計算式

キャッシュフロー = （家賃 + その他の収入）× （1 − 空室率）− 運営費 − 資本的支出の積立 − ローン返済額

NOIは、税金、保険料、HOA会費、光熱費、修繕費、管理費を差し引いた額です。資本的支出の積立はNOIの後で引き、さらにローン返済を引くとキャッシュフローになります。キャップレートは積立を引く前のNOIを使い、NOIベースと積立控除後の両方の償還余裕率を表示します。損益分岐とは、計算に含めた支出を賄える0以上の最低家賃のことです。

計算例

25,000,000円の家を頭金25%で購入すると、ローンは18,750,000円で、年7%・30年の返済額は月124,744円です。家賃220,000円から空室5%を引くと209,000円です。固定資産税（25,000円）、保険料（11,667円）、修繕費と資本的支出の積立（それぞれ5%で11,000円 + 11,000円）、管理委託料8%（16,720円）で、月75,387円かかるため、積立11,000円を引く前のNOIは144,613円で、キャッシュフローは月8,869円（年106,429円）です。NOIベースの償還余裕率は1.16、積立控除後は1.07で、小数点以下を切り上げた最低の損益分岐家賃は208,541円です。