賃貸不動産の利回り（ROI）計算

賃貸物件のリターンは三つの源から生まれます。経費とローン返済の後に残るキャッシュフロー、入居者の家賃で減っていくローン残高、そして物件価値の上昇です。この計算ツールは、保有期間にわたる三つすべてを予測し、投資家がよく比較する1年目の指標（キャップレートと自己資金利回り）に加えて、総ROIと年平均リターンを示します。

使い方

1. 購入価格、頭金、諸費用と、最初の入居者の前にかかる修繕費を入力します。
2. ローン金利と期間を入力します。
3. 家賃、空室率、運営費を入力します。
4. 家賃と費用の年間上昇率、物件価値の上昇率、保有年数、売却費用を設定します。

計算式

キャップレート = NOI ÷ 購入価格
自己資金利回り = 1年目のキャッシュフロー ÷ 投入した現金
総ROI = （キャッシュフロー合計 + 売却代金 − 投入した現金）÷ 投入した現金

NOIは、回収した家賃から運営費を引いた額で、ローン返済は含みません。キャッシュフローはNOIからローン返済額を引いた額です。売却代金は、売却価格から売却費用とローン残高を引いた額です。年末のキャッシュフローには、最終年の売却が含まれます。IRRは符号の変化が1回で、解が−100%より大きい場合のみ表示します。符号の変化が複数あると、リターンが一意に定まらないことがあります。総ROIは、後から追加の資金が必要になっても、最初に投入した現金を分母にします。

計算例

30,000,000円の賃貸物件を、頭金25%（7,500,000円）、諸費用900,000円、修繕費1,000,000円で購入すると、現金は9,400,000円必要です。22,500,000円を年7%・30年で借りると、月々の返済は149,693円です。家賃250,000円から、空室5%、管理委託料8%、修繕積立8%、固定資産税360,000円、保険150,000円を差し引くと、1年目のNOIは1,872,000円で、キャップレートは6.24%ですが、キャッシュフローは75,683円にとどまり、自己資金利回りは0.81%です。3%の上昇を仮定して10年保有し、売却費用6%で売ると、総ROIは約135%、年9.51%（IRR）になります。