임대 부동산 현금 흐름 계산기

현금 흐름은 대출 상환을 포함한 모든 지출을 낸 뒤 임대 부동산이 매달 내 주머니에 넣어 주는 돈입니다. 월세만 보면 수익이 나는 것 같아도 공실, 수리, 큰 교체 비용, 관리비를 반영하면 손해일 수 있습니다. 이 계산기는 항목별로 월간·연간 금액을 펼쳐 보이고, 대출 기관과 투자자가 보는 비율도 함께 보여 줍니다.

사용 방법

1. 매입가, 계약금, 거래 비용, 대출 금리와 기간을 입력합니다.
2. 월세, 기타 수입, 공실 허용치를 입력합니다.
3. 재산세, 보험료, HOA 회비와 본인이 내는 공과금을 입력합니다.
4. 수리비, 자본적 지출 적립금, 관리 수수료를 비율로 정합니다.

계산식

현금 흐름 = (월세 + 기타 수입) × (1 − 공실률) − 운영 비용 − 자본적 지출 적립금 − 대출 상환액

NOI는 세금, 보험료, HOA 회비, 공과금, 수리비, 관리비를 뺀 값입니다. 자본적 지출 적립금은 NOI 다음에 빼고, 그다음 대출 상환액을 빼면 현금 흐름이 됩니다. 캡 레이트는 적립금을 빼기 전 NOI를 쓰며, NOI 기준과 적립금 차감 후 상환 비율을 모두 보여 줍니다. 손익분기는 계산에 반영한 지출을 메우는, 0 이상의 최소 월세입니다.

예시

250,000,000원짜리 집에 계약금 25%를 내면 대출은 187,500,000원이고, 연 7%로 30년이면 월 상환액은 1,247,442원입니다. 월세 2,200,000원에서 공실 5%를 빼면 2,090,000원입니다. 재산세(250,000원), 보험료(116,667원), 수리비와 자본적 지출 적립금(각 5%, 110,000원 + 110,000원), 관리 수수료 8%(167,200원)로 월 753,867원이 나가므로, 자본적 지출 적립금 110,000원을 빼기 전 NOI는 1,446,133원이고 현금 흐름은 월 88,691원(연 1,064,294원)입니다. NOI 기준 상환 비율은 1.16, 적립금 차감 후는 1.07이며, 소수 둘째 자리에서 올린 최소 손익분기 월세는 2,085,412원입니다.