出租房现金流计算器

现金流是出租房在付清包括房贷在内的所有账单之后，每个月真正落进您口袋的钱。只看租金，一套房子可能显得有利可图，但把空置、维修、大件更换和管理费都算进去，也许反而亏钱。本计算器把每一项按月和按年逐行列出，并补充贷款机构和投资者会看的各项比率。

使用方法

1. 输入购买价格、首付、交易费用、房贷利率和期限。
2. 输入每月租金、其他收入和空置预留。
3. 填写房产税、保险费、HOA 会费以及自付的水电费。
4. 按百分比设置维修费、资本性支出储备金和管理费。

计算公式

现金流 = （租金 + 其他收入）×（1 − 空置率）− 运营费用 − 资本性支出储备金 − 房贷还款

NOI 扣除房产税、保险费、HOA 会费、水电费、维修费和管理费。资本性支出储备金在 NOI 之后扣除，再扣除偿债支出就得到现金流。资本化率使用扣除储备金前的 NOI；同时显示按 NOI 计算和扣除储备金后的覆盖率。盈亏平衡是指能覆盖已计入各项支出的、不小于 0 的最低租金。

示例

一套 1,250,000 元的房子，首付 25%，贷款 937,500 元；年利率 7%、期限 30 年，月供为 6,237.21 元。月租 11,000 元减去 5% 空置，得 10,450 元。房产税（1,250 元）、保险费（583.33 元）、维修费和资本性支出储备金（各 5%，即 550 元 + 550 元）以及 8% 的管理费（836 元），每月花费 3,769.33 元，因此扣除 550 元储备金之前的 NOI 为 7,230.67 元，现金流为每月 443.46 元（每年 5,321.47 元）。按 NOI 计算的覆盖率为 1.16，扣除储备金后为 1.07，精确到分的最低盈亏平衡租金为 10,427.06 元。