賃貸と購入の比較計算

賃貸と購入の比較は、家賃とローンの返済額だけを比べるものではありません。持ち家の人は固定資産税、保険、維持管理費、諸費用も支払い、借りる人は代わりに頭金を投資に回せます。この計算ツールは、住む予定の年数にわたって両方の道筋を1か月ずつたどり、最後にそれぞれの手元に残るお金を比べます。

使い方

1. 住宅価格、頭金、住宅ローン金利、ローン期間を入力します。
2. 住む予定の年数と、同程度の住宅の家賃を入力します。
3. 年間の家賃の上昇率と住宅価格の上昇率を、お住まいの地域の市場に合わせて調整します。
4. 固定資産税、保険、維持管理費、HOA、購入時と売却時の費用を入力します。
5. 貯蓄で得られる利回りを設定し、純資産の比較と損益分岐の年を確認します。

計算式

購入の純資産 = 住宅の価値 × (1 − 売却費用) − ローン残高 + 購入側の貯蓄
賃貸の純資産 = (頭金 + 諸費用) を投資利回りで運用した額 + 賃貸側の貯蓄

毎月、持ち家の費用（ローン返済、税金、保険、維持管理費、HOA）と家賃のうち安いほうの側が、その差額を投資に回すため、どちらも同じ現金を使います。貯蓄は投資利回りで毎月複利計算されます。最初の損益分岐の年は同額の場合を含み、その後も購入が先行し続けることを保証するものではありません。利回りは年間の実効利回りで、毎月の貯蓄は月末に投資されます。

計算例

初期設定のケースを見てみましょう。40,000,000円の住宅を頭金8,000,000円、金利6.5%、30年のローン（返済額202,262円）で買う場合と、同程度の住宅を月220,000円で借りる場合の比較です。固定資産税1.1%、保険180,000円、維持管理費1%、購入時の諸費用3%、売却費用6%、家賃と価格の年3%の上昇、貯蓄の利回り5%を想定すると、持ち家の初月の費用は287,262円です。7年後は、賃貸が約1,164,524円リードします（18,474,583円対17,310,059円）。12年住むなら購入が約2,520,056円リードし、損益分岐は9年目です。