大家の収益計算（賃貸収入と税金）
大家の年間の賃貸利益を見積もります。経費とローン返済後の現金利益、減価償却後の課税賃貸所得、税引後の利益がわかります。
2026年にIRS Publication 527（2025年版）に基づいて確認しています。既定値では、居住用賃貸建物について通年のGDS、つまり27.5年を仮定し、土地は除きます。年の途中や別の方法の場合は、控除額を直接入力してください。
経費と利息は控除でき、私的な利用はなく、パッシブ損失の恩恵もないと仮定しています。月の中間を基準にする慣行、基準額の上限、その他の控除、州税、売却時の償却の取り戻しは別途検討が必要です。
| 項目 | 年額 | 月額 |
|---|---|---|
| 家賃およびその他の収入 | $28,800.00 | $2,400.00 |
| 空室と未回収の家賃 | -$1,440.00 | -$120.00 |
| 回収した収入 | $27,360.00 | $2,280.00 |
| 固定資産税 | -$3,600.00 | -$300.00 |
| 保険 | -$1,500.00 | -$125.00 |
| 修繕・メンテナンス | -$2,000.00 | -$166.67 |
| 管理委託 | -$2,188.80 | -$182.40 |
| HOA会費 | -$0.00 | -$0.00 |
| その他の費用 | -$1,200.00 | -$100.00 |
| 純営業収益 | $16,871.20 | $1,405.93 |
| ローン返済額 | -$15,600.00 | -$1,300.00 |
| 税引前の現金利益 | $1,271.20 | $105.93 |
| 加算：返済した元本（控除不可） | $2,400.00 | $200.00 |
| 減価償却の控除 | -$9,090.91 | -$757.58 |
| 課税対象の賃貸所得 | -$5,419.71 | -$451.64 |
| 所得税の見積額 | -$0.00 | -$0.00 |
| 税引後の現金利益 | $1,271.20 | $105.93 |
税のルールと銀行口座では、ローンと建物の扱いが異なるため、賃貸物件は同じ年に、現金では黒字で税務上は赤字になったり、その逆になったりします。この計算ツールは、回収した家賃、運営費、ローン返済を経て、ローン利息と減価償却を反映した連邦税の見方まで、年間の簡単な損益を作ります。手元に残る現金と、納める可能性のある税の両方がわかります。この計算ツールの金額はすべて米ドル（USD）です。
使い方
- 月額家賃、その他の収入、空室の見込みを入力します。
- 年間の固定資産税、保険、修繕費と、月ごとの管理費、HOA会費、その他の費用を入力します。
- 月々のローン返済額と、今年の利息部分を入力します。
- 土地を除いた減価償却対象の建物の価額と税率を入力します。実際の年間控除額が違う場合は、減価償却を直接入力してください。
計算式
NOI = 回収した収入 − 運営費
現金利益 = NOI − ローン返済額
課税所得 = NOI − ローン利息 − 年間の減価償却
回収した収入は、家賃とその他の収入から空室分を引いた額です。元本の返済は税務上の費用ではありませんが、口座から出ていく現金なので、現金利益と課税所得は元本と減価償却の分だけ異なります。
計算例
家賃2,400ドルで空室5%の場合、回収額は27,360ドルです。固定資産税（3,600ドル）、保険（1,500ドル）、修繕費（2,000ドル）、管理委託料8%（2,188.80ドル）、毎月100ドルのその他の費用を合わせた運営費は10,488.80ドルで、NOIは16,871.20ドルになります。ローン返済15,600ドルを払うと、現金利益は年1,271.20ドル（月105.93ドル）です。税務上は、利息13,200ドルと、建物の価額250,000ドルに対する減価償却9,090.91ドルにより、5,419.71ドルの税務上の損失となるため、このモデルでは、この賃貸利益に所得税はかからないと見積もります。
よくある質問
課税対象の賃貸所得が現金利益より少ないのはなぜですか？
減価償却は、現金の支払いを伴わない控除です。建物の価額が250,000ドルなら年約9,091ドルになり、小さな現金利益を税務上の損失に変えることがよくあります。
ローン返済額の全額を控除できますか？
いいえ。要件を満たす賃貸の利息は、税法に従って控除できる場合がありますが、元本は控除できません。元本は借入残高を減らし、自己資本を積み上げます。
賃貸の損失でほかの税金を減らせますか？
場合によります。賃貸の損失は通常パッシブ損失ですが、積極的に関与している場合は、ほかの所得から最大25,000ドルまで控除でき、所得が高いほど段階的に減ります。個別の事情については税務の専門家に相談してください。
出典
この計算結果は一般的な情報提供を目的とした概算であり、金融・税務・法律・医療に関する助言ではありません。制度や料率は変わることがあり、個別の事情によって結果は異なります。判断の前には公的な情報源や専門家に必ずご確認ください。結果の利用はご自身の責任でお願いします。 計算ツールの検証方法 · 免責事項の全文
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kakaoCalc. (2026, November 8). 大家の収益計算（賃貸収入と税金）. https://kakao.mobile/ja/tools/landlord-profit-calculator/
“大家の収益計算（賃貸収入と税金）.” kakaoCalc, 8 Nov. 2026, kakao.mobile/ja/tools/landlord-profit-calculator/.