월세 vs 매수 계산기

월세와 매수의 비교는 월세와 대출 상환액만 견주는 일이 아닙니다. 집주인은 재산세, 보험, 유지보수비, 거래 비용도 내고, 세입자는 대신 계약금을 투자할 수 있습니다. 이 계산기는 머물 예정인 기간 동안 두 경로를 한 달씩 따라가며, 마지막에 각각 손에 남는 돈을 비교합니다.

사용 방법

1. 주택 가격, 계약금, 대출 금리, 대출 기간을 입력하세요.
2. 머물 예정 연수와, 비슷한 집의 임대료를 입력하세요.
3. 연간 임대료 인상률과 주택 가격 상승률을 지역 시장에 맞게 조정하세요.
4. 재산세, 보험, 유지보수비, HOA, 매수·매도 비용을 입력하세요.
5. 저축으로 얻을 수 있는 수익률을 정한 뒤, 순자산 비교와 손익분기 연차를 확인하세요.

계산식

매수 순자산 = 주택 가치 × (1 − 매도 비용) − 대출 잔액 + 매수자의 저축
월세 순자산 = (계약금 + 거래 비용)을 투자 수익률로 불린 금액 + 세입자의 저축

매달 주거 비용이 더 낮은 쪽이, 보유 비용(대출 상환, 세금, 보험, 유지보수, HOA)과 임대료의 차액을 투자하므로 두 경우 모두 같은 현금을 씁니다. 저축은 투자 수익률로 매월 복리 계산됩니다. 첫 손익분기 연차는 동률을 포함하며, 이후에도 매수가 계속 앞선다는 보장은 아닙니다. 수익률은 연 유효 수익률이고, 월 저축액은 월말에 투자합니다.

예시

기본 사례를 보겠습니다. 400,000,000원 주택을 계약금 80,000,000원 금리 6.5%, 30년 대출(상환액 2,022,618원)로 사는 경우와 비슷한 집을 월 2,200,000원에 빌리는 경우를 비교합니다. 재산세 1.1%, 보험 1,800,000원 유지보수비 1%, 거래 비용 3%, 매도 비용 6%, 임대료와 가격의 연 3% 상승, 저축 수익률 5%를 가정하면, 첫 달 보유 비용은 2,872,618원입니다. 7년 뒤에는 월세가 약 11,645,245원 앞섭니다(184,745,835원 대 173,100,590원). 12년을 머문다면 매수가 약 25,200,564원 앞서며, 손익분기는 9년차입니다.