房东收益计算器（租金收入与税）
估算房东出租房的年度利润：扣除费用和房贷后的现金利润、扣除折旧后的应税租金所得，以及税后利润。
已于 2026 年依据 IRS Publication 527（2025 年版）核对：默认对住宅出租建筑按完整 GDS 年度，即 27.5 年折旧，不含土地。不满一年或采用其他方法时，请自行填写扣除额。
假设费用和利息均可扣除，无个人自用，也无被动亏损的税收优惠。月中惯例、计税基础限制、其他扣除项、州税以及出售时的折旧回收需另行处理。
| 项目 | 每年 | 每月 |
|---|---|---|
| 租金及其他收入 | US$28,800.00 | US$2,400.00 |
| 空置及拖欠租金 | -US$1,440.00 | -US$120.00 |
| 实收收入 | US$27,360.00 | US$2,280.00 |
| 房产税 | -US$3,600.00 | -US$300.00 |
| 保险 | -US$1,500.00 | -US$125.00 |
| 维修与保养 | -US$2,000.00 | -US$166.67 |
| 物业管理 | -US$2,188.80 | -US$182.40 |
| HOA 会费 | -US$0.00 | -US$0.00 |
| 其他开支 | -US$1,200.00 | -US$100.00 |
| 净营业收入 | US$16,871.20 | US$1,405.93 |
| 房贷还款 | -US$15,600.00 | -US$1,300.00 |
| 税前现金利润 | US$1,271.20 | US$105.93 |
| 加回：已还本金（不可扣除） | US$2,400.00 | US$200.00 |
| 折旧扣除 | -US$9,090.91 | -US$757.58 |
| 应税租金所得 | -US$5,419.71 | -US$451.64 |
| 预估所得税 | -US$0.00 | -US$0.00 |
| 税后现金利润 | US$1,271.20 | US$105.93 |
税法和银行账户对待房贷与建筑物的方式不同，所以一套出租房可能在同一年里现金盈利而税务亏损，或者相反。本计算器按年度做一份简明的损益表：从实收租金、运营成本、房贷还款，到计入房贷利息和折旧的联邦税视角，让您同时看到手里留下的现金和可能要缴的税。本计算器中的金额均以美元（USD）计。
使用方法
- 输入每月租金、其他收入和空置预留。
- 填写年度房产税、保险和维修费，以及每月的管理费、HOA 会费和其他开支。
- 输入每月房贷月供和当年的利息部分。
- 输入不含土地的可折旧建筑成本和税率；若实际的年度扣除额不同，请自行填写折旧。
计算公式
NOI = 实收收入 − 运营费用
现金利润 = NOI − 房贷还款
应税所得 = NOI − 房贷利息 − 年度折旧
实收收入是租金加其他收入再减去空置部分。偿还本金在税务上不是费用，但确实是从账户流出的现金，所以现金利润和应税所得相差本金与折旧之和。
示例
月租 2,400 美元、空置 5%，实收 27,360 美元。房产税（3,600 美元）、保险（1,500 美元）、维修（2,000 美元）、8% 的管理费（2,188.80 美元）以及每月 100 美元的其他开支，合计运营费用 10,488.80 美元，NOI 为 16,871.20 美元。付完 15,600 美元房贷后，现金利润为每年 1,271.20 美元（每月 105.93 美元）。税务上，13,200 美元利息和 250,000 美元建筑成本的 9,090.91 美元折旧，使其变成 5,419.71 美元的税务亏损，所以本模型估算这笔租金利润无需缴所得税。
常见问题
为什么应税租金所得比现金利润低？
折旧是不需要实际支付现金的扣除项。250,000 美元的建筑每年约折旧 9,091 美元，常常会把小额现金盈利变成税务亏损。
房贷月供可以全额扣除吗？
不可以。符合条件的出租房贷款利息按税法规定可能可以扣除，但本金不可扣除，它会减少债务并积累权益。
租金亏损可以减少我的其他税款吗？
有时可以。租金亏损通常属于被动亏损，但如果您积极参与管理，可以用其他收入抵扣最高 25,000 美元，收入越高，这一额度逐步取消。具体情况请咨询税务专业人士。
资料来源
本结果仅为一般参考的估算，不构成财务、税务、法律或医疗建议。规则和费率可能变化，个人情况也各不相同，依赖结果之前请向官方来源或合格的专业人士核实。使用结果的风险由您自行承担。 计算器的核对方法 · 免责声明全文
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