임대 부동산 수익률(ROI) 계산기
임대 부동산의 수익률을 추정합니다. 보유 기간 동안의 캡 레이트, 현금 대비 수익률, 총 ROI, 연환산 수익률(IRR)을 연도별로 보여 줍니다.
소득세 반영 전 금액입니다. 부동산 가치는 매입가에서 출발해 상승하며, 수리비는 가치 상승이 아니라 투입 현금으로 봅니다.
마지막 해 말에 매도하며, 매도 비용을 내고 남은 대출을 갚는다고 가정합니다.
| 연차 | 수금한 월세 | NOI | 대출 상환액 | 현금 흐름 | 부동산 가치 | 대출 잔액 | 자기자본 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ₩28,500,000 | ₩18,720,000 | ₩17,963,167 | ₩756,833 | ₩309,000,000 | ₩222,714,428 | ₩86,285,572 |
| 2 | ₩29,355,000 | ₩19,281,600 | ₩17,963,167 | ₩1,318,433 | ₩318,270,000 | ₩220,263,632 | ₩98,006,368 |
| 3 | ₩30,235,650 | ₩19,860,048 | ₩17,963,167 | ₩1,896,881 | ₩327,818,100 | ₩217,635,667 | ₩110,182,433 |
| 4 | ₩31,142,720 | ₩20,455,849 | ₩17,963,167 | ₩2,492,682 | ₩337,652,643 | ₩214,817,727 | ₩122,834,916 |
| 5 | ₩32,077,001 | ₩21,069,525 | ₩17,963,167 | ₩3,106,358 | ₩347,782,222 | ₩211,796,077 | ₩135,986,145 |
| 6 | ₩33,039,311 | ₩21,701,611 | ₩17,963,167 | ₩3,738,443 | ₩358,215,689 | ₩208,555,992 | ₩149,659,697 |
| 7 | ₩34,030,490 | ₩22,352,659 | ₩17,963,167 | ₩4,389,492 | ₩368,962,160 | ₩205,081,682 | ₩163,880,478 |
| 8 | ₩35,051,405 | ₩23,023,239 | ₩17,963,167 | ₩5,060,071 | ₩380,031,024 | ₩201,356,213 | ₩178,674,812 |
| 9 | ₩36,102,947 | ₩23,713,936 | ₩17,963,167 | ₩5,750,769 | ₩391,431,955 | ₩197,361,429 | ₩194,070,526 |
| 10 | ₩37,186,036 | ₩24,425,354 | ₩17,963,167 | ₩6,462,187 | ₩403,174,914 | ₩193,077,863 | ₩210,097,051 |
임대 부동산의 수익은 세 곳에서 나옵니다. 비용과 대출 상환 후 남는 현금 흐름, 세입자가 갚아 주는 대출 원금, 그리고 부동산 가치 상승입니다. 이 계산기는 보유 기간 동안 이 세 가지를 모두 예측하고, 투자자들이 흔히 비교하는 1년차 지표(캡 레이트와 투입 현금 대비 수익률)에 더해 총 ROI와 연환산 수익률을 보여 줍니다.
사용 방법
- 매입가, 계약금, 거래 비용과 첫 세입자를 받기 전 수리비를 입력합니다.
- 대출 금리와 대출 기간을 입력합니다.
- 월세, 공실률, 운영 비용을 입력합니다.
- 월세와 비용의 연 상승률, 부동산 가치 상승률, 보유 기간, 매도 비용을 정합니다.
계산식
캡 레이트 = NOI ÷ 매입가
투입 현금 대비 수익률 = 1년차 현금 흐름 ÷ 투입 현금
총 ROI = (현금 흐름 합계 + 매도 대금 − 투입 현금) ÷ 투입 현금
NOI는 수금한 월세에서 운영 비용을 뺀 금액이며 대출 상환액은 포함하지 않습니다. 현금 흐름은 NOI에서 대출 상환액을 뺀 값입니다. 매도 대금은 매도가에서 매도 비용과 대출 잔액을 뺀 금액입니다. 연말 현금 흐름에는 마지막 해의 매도가 포함됩니다. IRR은 부호가 한 번만 바뀌고 해가 −100%보다 클 때만 표시하며, 부호가 여러 번 바뀌면 수익률이 모호해질 수 있습니다. 총 ROI는 나중에 자금이 더 필요하더라도 처음 투입한 현금을 분모로 씁니다.
예시
300,000,000원 임대 부동산을 계약금 25%(75,000,000원), 거래 비용 9,000,000원, 수리비 10,000,000원으로 사면 현금 94,000,000원이 필요합니다. 225,000,000원을 연 7%로 30년 대출받으면 월 1,496,931원을 냅니다. 월세 2,500,000원에서 공실 5%, 관리 수수료 8%, 수리 적립금 8%, 재산세 3,600,000원, 보험 1,500,000원을 반영하면 1년차 NOI는 18,720,000원으로 캡 레이트 6.24%이지만, 현금 흐름은 756,833원뿐이어서 투입 현금 대비 수익률은 0.81%입니다. 3% 상승을 가정해 10년간 보유하고 매도 비용 6%로 팔면 총 ROI는 약 135%, 연 9.51%(IRR)입니다.
자주 묻는 질문
임대 부동산의 ROI는 어느 정도면 좋은가요?
위험, 입지, 레버리지에 따라 다릅니다. 연환산 수익률을 같은 현금을 다른 곳에 굴렸을 때와 비교하고, 1년차 현금 흐름이 플러스여서 자기 돈으로 부동산을 메우지 않는지 확인하세요.
캡 레이트와 투입 현금 대비 수익률은 무엇이 다른가요?
캡 레이트는 대출을 무시하고 NOI를 매입가와 비교합니다. 투입 현금 대비 수익률은 대출 상환 후 현금 흐름을 실제로 넣은 현금과 비교하므로 계약금과 금리에 따라 달라집니다.
총 ROI가 투입 현금 대비 수익률보다 훨씬 높은 이유는 무엇인가요?
총 ROI에는 매도할 때 얻는 대출 원금 상환분과 가치 상승이 더해집니다. 대출을 낀 경우 작은 가격 상승도 계약금에 비하면 큰 이익입니다.
이 계산 결과는 일반적인 참고용 추정치이며 세무·법률·금융·의료 자문이 아닙니다. 규정과 요율은 바뀔 수 있고 개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 실제 신고나 판단 전에는 해당 기관이나 전문가에게 꼭 확인하세요. 결과 이용에 따른 책임은 이용자에게 있습니다. 계산기 검증 방식 · 면책 고지 전문
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