出租房投资回报率（ROI）计算器

出租房的回报来自三个方面：扣除开支和房贷后剩下的现金流、租客帮您还掉的贷款本金，以及房产的增值。本计算器会预测持有期内这三项，并给出投资者常用的第一年指标（资本化率和现金回报率），再加上总投资回报率和年化收益率。

使用方法

1. 输入购买价格、首付、过户及交易费用，以及迎来第一位租客前的修缮费。
2. 输入房贷利率和贷款期限。
3. 输入租金、空置率和运营成本。
4. 设置租金和开支的年增长率、房产价值增长率、持有年数以及出售费用。

计算公式

资本化率 = NOI ÷ 购买价格
现金回报率 = 第 1 年现金流 ÷ 投入现金
总 ROI = （现金流合计 + 出售所得 − 投入现金）÷ 投入现金

NOI 是实收租金减去运营费用（不含房贷）。现金流是 NOI 减去房贷还款。出售所得是售价减去出售费用和贷款余额。年末现金流在最后一年包含出售所得。只有现金流正负号变化一次且解高于 −100% 时才显示 IRR，多次变号可能导致收益率不唯一。总 ROI 以最初投入的现金为分母，即使之后还需要追加资金。

示例

一套 1,500,000 元的出租房，首付 25%（375,000 元），过户及交易费用 45,000 元，修缮费 50,000 元，需要现金 470,000 元。1,125,000 元的贷款，年利率 7%、期限 30 年，每月还款 7,484.65 元。月租 12,500 元，扣除 5% 空置、8% 管理费、8% 维修储备金、18,000 元房产税和 7,500 元保险后，第一年 NOI 为 93,600 元，即 6.24% 的资本化率，但现金流只有 3,784.16 元，现金回报率为 0.81%。按 3% 的增长持有 10 年，并以 6% 的出售费用卖出，总投资回报率约为 135%，年化收益率（IRR）为 9.51%。